Trong thực tiễn giải quyết các vụ án Kinh doanh thương mại, Dân sự liên quan đến hoạt động thu hồi nợ của Tổ chức tín dụng (TCTD), Kiểm sát viên thường gặp các hồ sơ tranh chấp phát sinh sau khi tài sản thế chấp (quyền sử dụng đất) bị Nhà nước thu hồi để giải phóng mặt bằng. Lúc này, do tài sản bảo đảm không còn tồn tại trên thực địa, phát sinh xung đột gay gắt giữa Ngân hàng và khách hàng vay về việc xử lý dòng tiền đền bù dẫn đến việc khởi kiện ra Tòa án.

Khi nghiên cứu loại hồ sơ tranh chấp này, Kiểm sát viên cần tập trung nghiên cứu hồ sơ và định hình đường lối giải quyết vụ án theo các nội dung sau:

          Bản chất pháp lý: Bảo đảm sự ngay tình của bên thứ ba và tính liên tục của nghĩa vụ trả nợ

Theo quy định tại các Điều từ 317 đến 327 Bộ luật dân sự và Luật Đất đai năm 2024, bản chất pháp lý của sự kiện này được định hình như sau: Ngay khi có Quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, tài sản được thế chấp tại ngân hàng không còn đủ điều kiện là tài sản bảo đảm trên thực tế, đối tượng ban đầu là tài sản thế chấp không còn. Tuy nhiên nghĩa vụ trả nợ không chấm dứt, hợp đồng tín dụng vẫn nguyên hiệu lực để đảm bảo sự ngay tình của người thứ ba. Khách hàng phải có trách nhiệm thanh toán cả gốc lẫn lãi cho đến khi tất toán khoản vay.

Theo khoản 3 Điều 307 Bộ luật Dân sự 2015 nếu số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì phần nghĩa vụ chưa được thanh toán vẫn là nghĩa vụ không có bảo đảm, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm. Khoản 8 Điều 21 Nghị định 21/2021 quy định trường hợp không còn tài sản bảo đảm do bị thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì số tiền được bồi thường, tài sản được thay thế hoặc tài sản được trao đổi theo quy định của pháp luật liên quan trở thành tài sản bảo đảm. Đây là căn cứ trực tiếp để xử lý tình huống nhà đất đang thế chấp bị thu hồi. Do đó, có thể hiểu tài sản thay thế hoặc tài sản được trao đổi trở thành tài sản bảo đảm mới. Ngân hàng Ngân hàng giữ nguyên quyền ưu tiên đối kháng với bên thứ ba (Điều 319 Bộ luật Dân sự 2015) đối với tài sản bảo đảm mới này.

          Quy trình xử lý dòng tiền đền bù

 Trên thực tế, toàn bộ số tiền đền bù của khách hàng sẽ không giải ngân về tài khoản của họ ngay mà sẽ nằm tại Kho bạc Nhà nước. Số tiền này sẽ được ưu tiên xử lý để trả nợ cho ngân hàng theo các trường hợp sau. Trường hợp thứ nhất, tiền bồi thường cao hơn dư nợ tại ngân hàng. Trường hợp này xử lý khá đơn giản. Trên cơ sở văn bản thỏa thuận ba bên (Ngân hàng - Khách hàng – Kho bạc) hoặc Quyết định/Bản án mang tính bắt buộc của cơ quan có thẩm quyền, Kho bạc Nhà nước sẽ thực hiện thủ tục trích chuyển khoản tiền tương ứng với tổng dư nợ (gốc và lãi phát sinh) cho ngân hàng để thực hiện giải chấp, tất toán khoản vay. Số tiền thừa sẽ được chuyển trả cho chủ tài sản. Trường hợp thứ hai, Tiền bồi thường thấp hơn dư nợ tại ngân hàng, Ngân hàng sẽ yêu cầu phong tỏa và thu hồi toàn bộ số tiền đền bù đó tại Kho bạc để giảm trừ nợ gốc. Đối với phần nợ thiếu hụt, ngân hàng yêu cầu khách hàng bổ sung tài sản thế chấp khác tương xứng. Nếu bên vay không bổ sung được, ngân hàng sẽ áp dụng điều khoản thu nợ trước hạn. Khách hàng bắt buộc phải chuẩn bị phương án tài chính để tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nốt phần nợ còn thiếu.

(Ảnh minh họa)

Tuy nhiên, trong thực tế, không phải lúc nào quy trình trên cũng diễn ra suôn sẻ. Tranh chấp thường bùng phát và buộc Ngân hàng phải khởi kiện ra Tòa án do người dân cố tình che giấu thông tin, tự ý nhận tiền bồi thường từ Kho bạc rồi tẩu tán nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ. Hành vi này vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thông báo, nghĩa vụ duy trì tài sản bảo đảm đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp và làm phát sinh trách nhiệm dân sự của bên vay.

Khi vụ án được thụ lý và chuyển sang giai đoạn tố tụng, Kiểm sát viên được phân công kiểm sát giải quyết vụ án cần tập trung thực hiện ngay các nhiệm vụ cốt lõi sau:

1. Kiểm sát việc áp dụng biện pháp khẩn cấp để phong tỏa dòng tiền

Do khách hàng đã có hành vi gian dối nhằm chiếm dụng tiền đền bù, nguy cơ dòng tiền bị tẩu tán hoàn toàn là rất cao. Kiểm sát viên phải kiểm sát chặt chẽ hoặc chủ động đề xuất Tòa án ra quyết định áp dụng ngay biện pháp khẩn cấp tạm thời: Phong tỏa tài khoản hoặc phong tỏa số tiền đền bù tại Kho bạc Nhà nước (nếu tiền chưa bị rút hết) nhằm bảo đảm khả năng thi hành án.

2. Kiểm sát chứng cứ chứng minh lỗi cố ý của khách hàng

Kiểm sát viên tập trung nghiên cứu hồ sơ để làm rõ hai căn cứ pháp lý: Thứ nhất, tính hợp pháp của Hợp đồng thế chấp: Xác định hợp đồng đã được công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm hợp pháp. Khẳng định quyền ưu tiên đối kháng của Ngân hàng đối với số tiền đền bù (tài sản thế vị). Người dân không thể lấy lý do đất bị thu hồi để phủ nhận nghĩa vụ. Thứ hai, đối chiếu điều khoản hợp đồng để chỉ rõ việc người dân biết đất thuộc diện thu hồi nhưng cố ý không báo cho Ngân hàng, tự ý nhận tiền. Đây là chứng cứ chứng minh lỗi cố ý vi phạm hợp đồng, làm phát sinh trách nhiệm bồi thường và trả nợ trước hạn.

3. Đề xuất đường lối giải quyết tại Phiên tòa

Khi phát biểu quan điểm giải quyết vụ án, Kiểm sát viên đề xuất Hội đồng xét xử: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng; chấp nhận điều khoản thu nợ trước hạn do bên vay vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. Tuyên buộc khách hàng phải hoàn trả ngay lập tức toàn bộ dư nợ (gốc, lãi, phạt quá hạn phát sinh đến ngày xét xử). Ngân hàng được quyền ưu tiên khấu trừ từ số tiền đền bù đang bị phong tỏa.

4. Nghiên cứu chuyển sang Cơ quan điều tra nếu có dấu hiệu tội phạm

Trong quá trình kiểm sát hồ sơ, nếu phát hiện khách hàng có hành vi gian dối tinh vi vượt quá phạm vi tranh chấp dân sự (ví dụ: làm đơn giả khai báo mất Sổ đỏ gốc để xin cơ quan chức năng cấp lại Sổ đỏ mới nhằm chiếm đoạt tiền đền bù từ Kho bạc), Kiểm sát viên phải kịp thời báo cáo Lãnh đạo Viện, kiến nghị Tòa án chuyển ngay hồ sơ, tài liệu sang Cơ quan Cảnh sát điều tra để xử lý về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản (Điều 174 BLHS) hoặc Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản (Điều 175 BLHS).

          Nguyễn Phạm Minh Hiếu – Viện KSND khu vực 8 – Hải Phòng